vastgoed en verhuur in West-Friesland
Boekhouder voor vastgoed en verhuur in Medemblik
Het beheren van vastgoed in Medemblik brengt specifieke fiscale vragen met zich mee rondom verhuur, financiering en de gekozen rechtsvorm. De Hoornsche Rekenkamer ondersteunt vastgoedondernemers in West-Friesland bij het inrichten van een overzichtelijke en fiscaal correcte administratie.
Wat kenmerkt vastgoed en verhuur
In de historische binnenstad en rondom de havens van Medemblik zien we veel vastgoedcombinaties van winkelpanden, horeca-objecten en bovenwoningen. Bij de aanschaf en verhuur van deze panden is de structuur bepalend voor uw belastingdruk, waarbij de afweging tussen bezit in box 3 of in een besloten vennootschap een centrale rol speelt. Waar box 3 te maken heeft met veronderstelde rendementen en de leegwaarderatio, wordt winst in een bv belast tegen de vennootschapsbelasting. Wij helpen u om aflossingsschema's van uw vastgoedfinancieringen en de boekwaarde van de panden juist in de administratie te verwerken.
Onderhoud aan maritiem of toeristisch gerelateerd vastgoed in Medemblik vraagt om een strakke boekhoudkundige verwerking vanwege het verschil tussen direct aftrekbare kosten en te activeren investeringen. Het schilderen van de gevel van een winkelpand aan de Nieuwstraat valt onder regulier onderhoud en vermindert direct uw belastbare resultaat. Een ingrijpende verduurzaming, zoals het plaatsen van warmtepompen of een nieuwe indeling van een verhuurde bedrijfsruimte, geldt als een verbetering en moet over meerdere jaren worden afgeschreven. Een helder meerjarenonderhoudsplan voorkomt dat de belastingdienst uw kosten achteraf herkwalificeert als investeringen.
- panden in privé of in een bv
- onderhoud en verduurzaming die om planning vragen
- financiering met hypotheken en aflossingsschema's
Hoe wij dit aanpakken
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw, wat betekent dat de btw op aanschaf- en onderhoudskosten niet verrekenbaar is. Bij de verhuur van een bedrijfsruimte aan bijvoorbeeld een watersportbedrijf of horecaonderneming in Medemblik kunt u echter samen met de huurder opteren voor belaste verhuur. Hiermee wordt het mogelijk om de btw op groot onderhoud en aanpassingen aan het pand als voorbelasting terug te vragen bij de belastingdienst. Het is belangrijk dat de huurder de ruimte voor ten minste negenentachtig procent gebruikt voor btw-belaste prestaties om deze status te behouden.
Waar wij extra op letten
- de keuze tussen box 3 en een bv en de gevolgen daarvan
- btw bij verhuur, met en zonder optie voor belaste verhuur
- onderscheid tussen onderhoud en verbetering voor uw resultaat
Btw in uw branche
Verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw. Bij bedrijfsruimte kunt u samen met de huurder kiezen voor belaste verhuur, waardoor u voorbelasting kunt terugvragen.
Rekenvoorbeeld optie belaste verhuur bedrijfsruimte
Een vastgoedondernemer verhuurt een bedrijfspand bij de haven van Medemblik voor € 2.000 per maand. Omdat de huurder een watersportzaak drijft, opteren partijen voor btw-belaste verhuur, waardoor maandelijks € 420 aan btw in rekening wordt gebracht. In hetzelfde jaar laat de verhuurder voor € 15.000 exclusief btw aan onderhoud en verduurzaming uitvoeren aan het dak en de gevel. Doordat er belast wordt verhuurd, kan de verhuurder de betaalde € 3.150 aan btw op de onderhoudsfactuur volledig terugvragen via de omzetbelasting. Dit levert een direct liquiditeitsvoordeel op ten opzichte van btw-vrijgestelde verhuur.
Zo werken wij
U krijgt één vaste contactpersoon die uw bedrijf kent, geen wisselende medewerkers. Uw administratie loopt via een online boekhoudpakket met bankkoppeling, zodat uw cijfers actueel zijn en u zelf altijd kunt meekijken.
- Kennismaking op locatie of online, zonder kosten en zonder verplichting
- Wij nemen uw administratie over, ook als er achterstand is
- Vast maandbedrag, dus geen verrassingen achteraf
- Elk kwartaal cijfers met uitleg in gewone taal
Veelgestelde vragen
Wanneer is het verstandig om vastgoed in Medemblik vanuit privé over te dragen naar een bv?
Dit hangt af van uw totale vermogen, de WOZ-waarde van de panden en het verwachte directe rendement uit huurinkomsten. Sinds de aanpassingen in box 3 kan het aanhouden van vastgoed met een hoge financiering in een bv fiscaal gunstiger zijn. Wij rekenen exact voor u uit wat de overdrachtsbelasting en de toekomstige belastingdruk betekenen voor uw situatie.
Kan ik de btw op onderhoudskosten van een woning boven een winkelpand in Medemblik terugvragen?
Nee, de verhuur van woonruimte is wettelijk altijd vrijgesteld van btw, waardoor u de btw op onderhoud niet kunt terugvorderen. Wel worden onderhoudskosten in een bv als bedrijfskosten aangemerkt en verlagen deze de winst voor de vennootschapsbelasting. Als het pand in box 3 valt, zijn onderhoudskosten fiscaal niet direct aftrekbaar van het inkomen.
Hoe verwerk ik de herfinanciering van een verhuurd pand in de boekhouding?
Bij herfinanciering moeten de gemaakte afsluitkosten en notariskosten fiscaal juist worden verwerkt. In een bv kunt u deze kosten in het jaar van ontstaan direct als bedrijfskosten opvoeren, wat uw fiscale winst verlaagt. De nieuwe hypotheeksom en het bijbehorende aflossingsschema worden op de balans geplaatst onder de langlopende schulden.
Heeft u ervaring met vastgoed en verhuur in West-Friesland?
Ja. Wij werken voor verhuurders en vastgoedondernemers in en rond Medemblik en kennen de vragen die in deze branche spelen, van btw en investeringen tot personeel.